रसिक स्पेशल: नवे गृहनिर्माण धोरण आणि परवडणारी घरे

राज्याचे नवे गृहनिर्माण धोरण आखताना या क्षेत्रांशी संबंधित ग्राहक, विकासक, नगररचनाकार, वास्तुविशारद यांच्या समस्या जाणून सर्वमान्य उपायांचा मध्यममार्ग काढावा लागेल. गरीब-वंचित घटकांना, अतिक्रमण करणाऱ्यांना मोफत घरे मिळत असताना गरजू मध्यमवर्गीयांना परवडणारी घरे खरोखरच परवडावीत, अशी सरकारची इच्छा असल्याचे या धोरणातून प्रतिबिंबित व्हायला हवे. निवारा ही माणसाची प्राथमिक गरज आहे. पूर्वी लोक भाड्याच्या घरात राहायचे आणि निवृत्तीच्या वेळी गावाकडे अथवा आवडत्या ठिकाणी स्वतःचे घर बांधण्याचा विचार करीत. मध्यंतरीच्या काळात सुलभतेने कर्ज उपलब्ध होऊ लागले, लोकांची क्रयशक्ती वाढली आणि आपल्या कामाच्या ठिकाणी जाण्या-येण्यासाठी सोयीस्कर असे स्वतःचे घर असावे, ही इच्छा लोकांच्या मनात वाढीस लागली. त्यामुळे बांधकाम व्यवसाय झपाट्याने वाढू लागला, त्यात अनिष्ट प्रथाही रुजल्या. या वाढीमुळे २००५ पूर्वी घेतलेल्या घराच्या किमती एवढ्या वाढल्या की, अनेक लोक त्याकडे गुंतवणूक म्हणूनही पाहू लागले. यातच मोफत घरे देण्यासारख्या योजना आल्या. मागणी अधिक आणि पुरवठा कमी असल्याने किमतीत प्रचंड वाढ झाली. त्यावर उपाय म्हणून चटई क्षेत्रात वाढ, पुनर्विकासाला प्रोत्साहन देण्यात आलं. सिडको, म्हाडा यांसारख्या पूर्वी अस्तित्वात असलेल्या संस्थांनी सदनिका बांधून, त्यांच्या सोडती काढून काही अंशी गरज भागवण्याचा प्रयत्न केला. कालांतराने अशा घरांच्या किमती एवढ्या वाढल्या की अन्य विकासकांच्या तुलनेत या संस्थांच्या दरातील आणि दर्जातील कमी तफावतीमुळे त्यांच्या सदनिका पडून राहू लागल्या. छोट्या सदनिकांच्या तुलनेत मोठी घरे कमी खर्चिक आणि अधिक सोयीची वाटल्याने खासगी विकासकांनी अशा सदनिकांची संख्या वाढवली. त्यातून किमती एवढ्या वाढल्या की, शहरात घर घेणे सामान्यांसाठी अशक्य झाले. त्यामुळे ‘परवडणारी घरे’ ही संकल्पना फक्त कागदावरच राहिली. घरे परवडणारी न राहिल्याने लोक दूरवर राहू लागले. त्यातून वाहतूक व्यवस्थेवरील ताण आणि प्रवासाचा कालावधीही वाढला. या दोन्ही गोष्टी फारशी सुखकारक नाहीत.

नव्या गृहनिर्माण धोरणाची तयारी प्रधानमंत्री आवास योजनेतून २०२२ मध्ये महाराष्ट्र शासनाने एका वर्षात पाच लाख परवडणारी घरे बांधायचे ठरवले होते. हे उद्दिष्ट आपण पूर्ण करू शकलो नाही. आपल्या पूर्वीच्या गृहनिर्माण धोरणाचा कोणताही लेखाजोखा न मांडता आता १७ वर्षांनंतर बदललेल्या परिस्थितीचा विचार करून शासन गृहनिर्माण धोरण जाहीर करू इच्छित आहे. त्याप्रमाणे सरकारने नवीन गृहनिर्माण घोरणाचा ९४ पानी मसुदा सप्टेंबरअखेरीस जाहीर केला. हा मसुदा रेरा कायद्यानुसार स्थापन झालेल्या ‘महारेरा’ या नियामकांच्या शक्तीचा पुरेपूर वापर करून घेत नाही. या मसुद्यावर जनतेच्या हरकती / सूचना मागवण्यासाठी सात दिवसांची मुदत दिली गेली. यामागे केवळ विकासकांच्या फायद्याचा विचार केला जातोय, असे सकृतदर्शनी वाटत होते. त्यामुळेच “मुंबई ग्राहक पंचायत” या स्वयंसेवी संस्थेने त्याला विरोध करून अभ्यासासाठी मुदत वाढवण्याची मागणी केली. तिला सर्व स्तरांतून प्रतिसाद मिळाल्याने आता या मसुद्यावरील हरकती, सूचनांसाठी ३१ ऑक्टोबरपर्यंत मुदतवाढ देण्यात आली आहे. या दरम्यान विधानसभा निवडणुकीची आचारसंहिता लागू झाल्याने आता नवे गृहनिर्माण धोरण नव्या सरकारकडूनच जाहीर केले जाईल.

गृहनिर्माण क्षेत्रापुढच्या मोठ्या समस्या – घरांच्या न परवडणाऱ्या किमती. – प्रकल्पपूर्तीला लागणारा दीर्घ कालावधी. – अडकून राहिलेले किंवा अर्धवट राहिलेले प्रकल्प. – प्रत्येक ठिकाणी मंजुरी / परवानगी मिळवताना होणारा भ्रष्टाचार. – अतिक्रमणे आणि बेकायदेशीर बांधकामे. – तक्रार निवारणाच्या प्रभावी यंत्रणेचा अभाव. – मोठ्या प्रमाणावरील शासकीय कर. सध्या गृहखरेदीसाठी मोजलेल्या रकमेतील ५० टक्के अधिक रक्कम प्रत्यक्ष- अप्रत्यक्षपणे सरकारला कररूपाने मिळत आहे.

कोणते उपाय करता येतील? – सध्या प्रकल्पाला बांधकाम मंजुरी मिळवण्यापासून सदनिका राहण्यास योग्य यासाठीची मंजुरी मिळवण्यात कालहरण आणि सर्वाधिक भ्रष्टाचार होतो. त्यांची अंतिम किंमत ग्राहकाला मोजावी लागते. यासाठी पूर्ण पारदर्शक एक खिडकी यंत्रणा अत्यावश्यक आहे. अशी यंत्रणा निर्माण करताना शासन आणि स्थानिक स्वराज्य संस्था यांच्या नियमनातील अडथळे दूर केले जावेत. विशिष्ट कालावधीनंतर आपोआप मंजुरी मिळेल, अशा तरतुदी असल्या पाहिजेत. शासनाने २०१७-१८ मध्ये यावर विचार करण्यासाठी एक तज्ज्ञ समिती स्थापन केली होती. विविध परवानग्या बाह्ययंत्रणेद्वारे द्याव्यात, अशी सूचना या समितीने केली होती. – तयार घर आणि नियोजित प्रकल्पातील घर यांच्या किमतीत खूप फरक असल्याने बहुतांश लोक नियोजित प्रकल्पात घर घेणे पसंत करतात आणि प्रकल्प रेंगाळल्याने किंवा अर्धवट राहिल्याने अडचणीत येतात. घर ताब्यात नसल्याने एकीकडे भाडे द्यावे लागते आणि दुसरीकडे ईएमआय सुरू राहतो. त्यामुळे अशा ग्राहकांना आर्थिक अडचणी येतात, त्यातून मानसिक तणाव वाढतो. त्यामुळे अधिकाधिक पूर्ण झालेली घरे मोठ्या प्रमाणात कशी उपलब्ध होतील, यावर उपाय योजून अंमलबजावणी करण्याची आणि त्याचे फायदे ग्राहकापर्यंत कसे पोहोचतील, ते पाहणारी कायदेशीर यंत्रणा हवी. हे काम महारेरामार्फत होऊ शकते. – जितक्या घरांची मागणी आहे, तेवढी घरे उपलब्ध होतील का? यामुळे नागरी यंत्रणांवर पडणारा ताण यांचा विचार करून व्यापारी संस्थांचे विकेंद्रीकरण करुन त्यासाठी आवश्यक पायाभूत सुविधा उपलब्ध कराव्या लागतील. – अतिक्रमणे, बेकायदेशीर बांधकामे ‘शेवटची संधी’ म्हणून नियमित करत गेल्याने अनेक भू-माफियांचा उदय झाला आणि राजकीय पाठबळावर अशा अनेकांचा तोच व्यवसाय झाला आहे. त्यामुळे अतिक्रमण रोखणे, तेथे बांधकाम न होऊ देणे यासाठी राजकीय हस्तक्षेप विरहित स्वतंत्र यंत्रणा उभारावी लागेल. – यातील तक्रारीची योग्य दखल घेणारी प्रभावी यंत्रणा हवी. रेरा कायदा आणि सामंजस्य मंचामुळे काही प्रमाणात दिलासा मिळाला असला, तरीही अनेक तक्रारी प्रलंबित असून, त्या रेरा कायद्यात येतात की नाही, याबाबत संदिग्धता आहे. ती दूर होणे आवश्यक आहे. – मोठ्या प्रमाणात महसूल मिळत असल्याने महसूल मिळवायचे साधन म्हणून शासनाने या क्षेत्राकडे पाहू नये.

गृहनिर्माण क्षेत्रापुढच्या समस्या आणि उपाय यांची ही यादी वाढवता येईल, त्याबाबत मतभेदही असू शकतील. शासनाने खासगी क्षेत्रांच्या सहकार्याने मोठ्या प्रमाणात गृहनिर्मिती करून खूप मोठ्या संख्येने भाडेतत्त्वावरील घरे उपलब्ध करावीत, असाही एक पर्याय आहे. यासाठी विकासकांना उपलब्ध भूखंडातील २५ टक्के भूखंड विनामूल्य अथवा अल्प मूल्याने उपलब्ध करून द्यावेत. आपले स्वत:चे घर असावे, या ध्येयाने झपाटून जात कर्ज काढून उमेदीची पुढची वीस वर्षे वाया घालवणाऱ्या ग्राहकांची मनोवृत्ती बदलण्याचे प्रयत्न करावे लागतील. तरीही ज्यांना स्वतःच्या मालकीचे घर हवेच असेल, तर त्यांच्यासाठी तयार घरे उपलब्ध व्हावीत. त्यासाठी विकासकांना आणि ग्राहकांना आर्थिक सवलतीही देता येतील. या क्षेत्रांशी संबंधित ग्राहक, विकासक, नगररचनाकार, वास्तुविशारद यांच्या समस्या जाणून सर्वमान्य उपायांचा मध्यममार्ग काढावा लागेल. गरिब-वंचित घटकांना, अतिक्रमण करणाऱ्यांना मोफत घरे मिळत असताना गरजू मध्यमवर्गीयांना परवडणारी घरे खरोखरच परवडावीत, अशी सरकारची इच्छा असल्याचे नव्या गृहनिर्माण धोरणातून प्रतिबिंबित व्हायला हवे. त्यासाठी गरज आहे ती तीव्र राजकीय इच्छाशक्तीची!

उदय पिंगळे udaypingale@yahoo.com